“上海最大露天夜市”生意火爆物业费却难收,网红背后还有这些隐忧

夏日炎炎,上海松江泗泾夜市的热度可与高温相媲美。仅数千平方余米的夜市,改造后开业一年多来,平时日均客流有三万多人,节假日期间在七万人以上,有时甚至达到限流的峰值,超9万人来光顾。

泗泾夜市生意红火,管理得井井有条,从“网红”向“长红”过渡。可红火背后也有隐忧,不少老商户担心,“如果长期只靠政府输血,夜市可能不会长久”,希望在政府部门牵头之下,房东、商户、物业能早日理顺利益分配机制,让红火的生意一直做下去。

由于生意兴隆,摊主脸上笑意盈盈

泗泾的基层干部常说,泗泾夜市不是规划出来的,是自然生长出来的。2022年底,夜市所在的三湘广场门庭冷落,商户经营难,二楼商铺出现大面积空置,房东收租也难。在支持外摆经营,活跃“夜经济”的政策推动下,部分商家开始尝试在商铺门口放上外摆位,现场制作各地小吃美食。涮牛肚、烤蚵仔煎、东北特色大蒸饺……短短几十米的外摆位,汇聚了琳琅满目的各地小吃,并以现场烹饪制作为主,浓浓的烟火气让出入泗泾地铁站的人流驻足成为客流。

作为上海客流量最大的地铁站之一,9号线泗泾站早高峰7点-9点进站客流连续4年位列第一。这成为泗泾夜市“爆火”推动力之一。不少人费解,之前三湘广场也有地铁客流优势,如今夜市的小吃品类虽丰富,可也多是街头巷尾见惯的小吃,并没有特别之处,为何忽然就火了?

关键在于“外摆位”政策。作为泗泾夜市的管理者,泗房物业张军表示,“外摆位”有助于夜市集聚人气,能让消费者直观感受到烟火气,进而产生新鲜感和消费冲动。

高性价比的消费场景,则是泗泾夜市红火的另一重要因素。“长红”的夜市往往集便利、家常、实惠于一身:离家门口不远,步行就能到;卖一些热气腾腾的小吃,能抚慰劳累一天的疲惫;结账时,价钱不贵,50元在泗泾夜市能吃饱吃好。在夜市的商户们看来,真实的夜市经济就是本小利薄,多数人来就餐,而不只是网红打卡,所以要维持住泗泾夜市的性价比。

通过一年多时间持续火热,泗泾夜市不少外摆位商户成为开店的预备队。他们通过畅销的产品,获得相对固定的客源。

“要想在夜市长久做生意,就别想着做一锤子买卖。”商户老陈告诉记者,在新媒体时代,很多顾客喜欢在网上打卡写评论,如果不好好做生意,商户失去的不仅仅是这个顾客,还有整个市场。

泗泾夜市具有强大的传播势能,很多年轻人在享受烟火气的同时,喜欢在社交媒体上发声,甚至根据喜好程度,为美食打分,排出榜单。

这也倒逼夜市的商户探索创新销售方式,推出更优质的产品。比如,将自家鱿鱼做成网红产品的袁中星,除了在产品质量和口味上用心,在装修上也用了一番心思,装上了与夜市风格一致的霓虹灯,顺势吸引了大客流。

在这样天时地利人和的加持下,泗泾夜市“火”起来了,一年多来几乎每天都人流如织,节假日期间更是出现网红食品摊位前排“长龙”的热闹情景,被称作“上海最大露天夜市”。

“开放外摆位,让泗泾夜市火起来的政策红利,大都被房东拿走了。”摊贩们带着抱怨情绪的话,道出泗泾夜市红火背后,利益分配机制的失衡。如果不采取恰当的措施,开放外摆位政策主要惠及的对象,很有可能产生偏离。

泗泾夜市最初开放外摆位,催旺城市烟火气的同时,也产生一些“次生问题”。当时,由于物业管理未跟上,泗泾夜市一度出现卫生环境情况堪忧、食品安全问题频发、抢占摊位纠纷不断等乱象。

老的物业公司固然没有履职尽责,但同时也要看到,物业费不到四元,且缴纳率低的情况下,物业公司确实力不从心。以垃圾桶为例,夜市出现前,广场仅有五个垃圾桶就够了,但夜市火爆后每天产生垃圾超150桶。原物业难以维持下去,选择了“躺平”。

面对这些难题,泗泾镇一度考虑过原物业提出的将夜市一关了之的建议,但最终选择了清退原物业,由镇属公司泗房物业顶上去,对夜市进行硬件改造。

去年硬件改造升级后的泗泾夜市

为办好夜市,泗泾镇深层次介入管理,先行垫资疏通污水管,清洁地面,增设安保和清洁工人;镇市场监管部门严格审核从业者资格,食品安全监测车辆长期入驻泗泾夜市,随时对夜市小吃进行抽检,守住食品安全底线;上百名公安和城管等职能部门人员全程保障夜市运行……在大量社会管理成本投入下,夜市运行有序同时烟火气浓郁,商铺和外摆位也从门庭冷落难收租金到接连涨价仍“一铺难求”。

“短时间内,铺面租金普遍翻了两番,有的铺子涨了两番都不止,从一年十多万元租金涨到近六十万元。”有商户告诉记者,“二房东”也跟着受益,商铺外的外摆位租金价格也根据位置和大小,从六千元到数万元不等,几乎覆盖甚至超过原来的商铺房租,获得超额的地租经济回报。

夜市红火,商户摊贩有钱赚,房东可以坐着数钱,那是否各方都皆大欢喜了呢?并非如此。

业内人士为镇属泗房物业公司算了一笔账:去掉硬件改造一次性投入支出,按照22元每小时购买安保服务,泗泾夜市每月的安保费用至少30万元;保洁工作要做到每天凌晨,叠加垃圾量大,保洁方面支出每月至少20万元;每天使用去油污清洗剂的费用,和每月的电梯、消防等公共部位养护费用,又是一笔大额支出。

再来算物业的收入:目前泗泾夜市的物业费约4元每平米,二百多户商铺全部收齐也仅350万元,今年还有近半的房东没有缴纳物业费。业内人士告诉记者,像泗泾夜市这样水准的商业,物业费一般在12元以上,仅4元的物业费是非常低的。

为何物业费明明不高,却也收不上来呢?不少商铺存在层层转租的情况,物业很难联系到业主。面对现实情况,泗房物业也很为难,“别说涨物业费,我们现在连收齐物业费都难,也想过走法院起诉途径,但面临不少问题。”

办泗泾夜市,对政府而言,是“亏本买卖”吗?要不要持续做下去?

在泗泾镇党委书记杨洪彬看来,夜市经济是激发城市公共空间活力的重要要素,年轻富有活力的泗泾镇需要有泗泾夜市这样的消费场景,地方政府应该“放水养鱼”支持夜市发展,让池子活起来。

富有活力的夜经济,吸引来了泗泾Tod开发商。招商蛇口不惜竞价56轮,将泗泾夜市附近的核心地块收入囊中。同时,上海唯一的小米汽车交付中心也选择落地泗泾,预计今年底泗泾仅新能源汽车方面销售额就将破百亿元。这些区域重磅投资利好消息,与活力四射的夜经济也是有关联的。据商务部《城市居民消费习惯调查报告》显示,中国60%的消费发生在夜间。算城市发展大账,是泗泾镇顶着巨大压力,不惜成本也要办好泗泾夜市的动力。

但通过一年多的“放水养鱼”,打响泗泾夜市IP,眼下夜市已经到了“让孩子断奶学走路”,形成长效管理机制的时候。

杨洪彬表示,泗泾夜市源于支持“外摆位”的政策改革红利,要形成合理的分配机制,不能将成本无限转嫁到小本经营者身上,房东、物业、商户以及小经营者要共同呵护夜市。

上海财经大学商学院教授晁钢令建议,要通过专业的调查研究,以及和类似市场的比较,确定泗泾夜市摊点租金的合理水平,并按不同市场效应制定出不同等级的租金标准。同时,物业可以通过登记换证的方法,同市场主体重新签订合同,分阶段逐步提升租金水平。

眼下,泗房物业正在尝试收取商户每月1000元的清洁费,虽然金额不高,尚且不能覆盖成本,但也是有益的探索。同时,泗泾夜市已经成立商户联盟和小区业委会,讨论各项矛盾和问题的解决方式,不再是政府大包大揽。

作为泗泾夜市商户联盟的一员,老商户陈彪说,不希望看到物业因为长期“失血”,导致管理和服务跟不上,又回到从前,愿意按照市场规律缴纳相关费用。

近期,泗泾夜市也出现了可喜的变化。泗泾夜市商户联盟会长陈宏说,最初每到夜市人流高峰,政府多个职能部门都要严阵以待,维护好现场秩序,如今物业安保完全能够胜任,商户也主动组织志愿者团队,协助引导人流,加入夜市自治共治中来。

“晚上收摊前,我们会自觉清扫垃圾、清洗地面,保证外摆位卫生”,外摆位商户韦振风说,大家认识到环境改善,消费者才更愿意来。

下阶段,泗泾夜市还将结合泗泾地铁站Tod开发,借鉴重庆夜经济的新形态,开发诸如时尚街区、文创集市、微演艺等新形态。同时,泗泾夜市将与泗泾古镇深度联动,形成多元化的夜间消费格局,拓展消费空间,让“长红”的夜市带动服务商业发展。

(原标题为《最高峰每天9万人光顾,上海最大露天夜市一铺难求,这些“次生问题”有待解决》)

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